Seit der Reform des WEG 2020 ist eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung (ETV) beschlussfähig, auch wenn nur ein einzelner Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Auf der einen Seite hat dies die Beschlussfassung massiv vereinfacht. Auf der anderen Seite können potenziell nun wenige Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen, die bei voller Anwesenheit ggf. keine Mehrheit bekommen würden. Alle Wohnungseigentümer sollten daher Ihr Stimmrecht auf einer ETV wahrnehmen, ggf. auch per Bevollmächtigung.
Wie kann für eine Eigentümerversammlung bevollmächtigt werden?
1. Kann überhaupt bevollmächtigt werden?
Das WEG lässt eine Bevollmächtigung durch § 25 Abs. 3 WEG explizit bereits in Textform zu: „Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.“
Recht selten wird in Teilungserklärungen bzw. darin enthaltenen Gemeinschaftsordnungen die Stimmrechtsvertretung per Vollmacht allerdings auf gewisse Personenkreise (z.B. nur andere Eigentümer oder der Verwalter) eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese enge Form allerdings unzulässig. So können beispielsweise auch juristische Personen als Wohnungseigentümer von deren Mitarbeitern vertreten werden (BGH, Urteil vom 28. Juni 2019 - V ZR 250/18).
2. Wer kann bevollmächtigt werden?
Durch das WEG ist der Kreis der Bevollmächtigten nicht eingeschränkt. Im Grunde kann daher jede natürliche Person mit der Vertretung in einer ETV bevollmächtigt werden. Häufig wird allerdings ein Miteigentümer oder dem Verwalter der WEG eine Vollmacht erteilt.
Sofern in einer Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters entschieden werden soll, sollte dem Verwalter sinnvollerweise keine Stimmrechtsvollmacht erteilt, sondern ein/e Miteigentümer/in des Vertrauens mit der Vertretung beauftragt werden. Das Landgericht Köln (Urteil vom 07.07.2016 Az. 29 S 180/15) stellte hierzu fest, dass ein Verwalter nicht als Bevollmächtigter eines Eigentümers über seine eigene Abberufung abstimmen darf, sofern hierzu keine ausdrückliche Weisung vorliegt. Details hierzu im folgenden Abschnitt.
Auch die Vertretung durch einen Rechtsanwalt kann wegen des „Machtgefälles“ problematisch sein, sofern dieser für den Vollmachtgeber gleichzeitig gegen die Interessen eines anderen Wohnungseigentümers vorgeht. In einem solchen Fall hat das Amtsgericht Schöneberg entschieden, dass der betroffene Eigentümer sich ebenfalls anwaltlich begleiten lassen darf, um das Fairnessgebot zu wahren (AG Schöneberg, Urteil vom 17.03.2016, Az. 771 C 64/15).
Vollmachten sollten Eigentümer nur Personen erteilen, denen sie vertrauen. Dies gilt insbesondere, wenn die Vertretung weitreichende Entscheidungen umfasst, die sich spürbar auf die Kosten der Eigentümergemeinschaft oder die Gestaltung des Objekts auswirken können.
3. Wie kann bevollmächtigt werden?
Wie eingangs erläutert, sieht das WEG mittlerweile die Textform für Bevollmächtigungen vor. Im Unterschied zur Schriftform, bei der ein Dokument persönlich zu unterscheiben ist, reichen zur Textform bereits E-Mails, SMS oder Chatnachrichten aus, wenn diese eindeutig vom Vollmachtgeber stammen. Im Folgenden ein Mustertext einer weisungsorientierten Vollmacht, welche die wichtigsten Daten und Informationen einer Vollmacht für eine ETV enthält:
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Sehr geehrte GdWE XYZ, ADRESSE,
ich bevollmächtige:
NAME BEVOLLMÄCHTIGTE/R
auf der Eigentümerversammlung am DATUM das Stimmrecht für mich auszuüben.
Folgende Weisungen sind hierbei zu den geplanten Beschlüssen zu beachten:
1. WEG-Beschluss A:
> Zustimmung / Enthaltung / Ablehnung
2. WEG-Beschluss B:
> Zustimmung / Enthaltung / Ablehnung
Etc.
Mit freundlichen Grüßen
NAME / FIRMA EIGENTÜMER/IN
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Der oben genannte Mustertext enthält Anweisungen zum Abstimmungsverhalten. Da den Eigentümern vor jeder Versammlung die Tagesordnung zur Verfügung steht, lässt sich im Vorfeld in Ruhe überlegen, wie bei den einzelnen Beschlussanträgen abgestimmt werden soll. Auf diese Weise erhält die bevollmächtigte Person Vorgaben, die sie während der Versammlung umsetzen kann. Dadurch kann diese die Interessen des Eigentümers zu den einzelnen TOPs eindeutig wahrnehmen.
Es kann auch eine Vollmacht ausgestellt werden, mit der sich ein Eigentümer innerhalb der GdWE dauerhaft vertreten lässt. Für eine solche weitreichende Vollmacht würden wir allerdings eine rechtliche Beratung empfehlen.
Disclaimer
Die in unseren Ratgebern enthaltenen Empfehlungen, Hinweise und rechtlichen Erläuterungen dienen ausschließlich der grundsätzlichen Orientierung. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine auf den Einzelfall zugeschnittene rechtliche Beratung nicht ersetzen. Stand der zu Grunde liegenden Informationen Q4/2025.
